Попит на приватні будинки у найближчому передмісті Вінниці залишається стабільним. Серед найбільш затребуваних напрямків — Агрономічне та Зарванці, тоді як Стрижавка має свій окремий сегмент покупців. Водночас ринок приватних будинків за межами обласного центру суттєво відрізняється від міського.
Журналісти видання «Вінницький район онлайн» поспілкувалися з рієлторкою Наталею Крістенчук, щоб з’ясувати, яке житло сьогодні користується попитом, скільки коштує новий будинок у передмісті та чому покупці дедалі частіше обирають компактніші площі.
Попит на передмістя не зріс, але залишається стабільним
За словами Наталі Крістенчук, говорити про передмістя як про єдиний ринок не зовсім коректно. У різних населених пунктах ситуація відрізняється, а найближчі до Вінниці території мають власні тенденції.
«Це зовсім два різні ринки — місто і передмістя. Якщо говорити про такі населені пункти, як Вороновиця, Гнівань, Сутиски, це вже передмістя в радіусі до 30 кілометрів від міста. Там свої правила ринку, це переважно вторинне житло, нових забудов мало», — пояснює рієлторка.
Водночас у найближчому передмісті ситуація інша. За словами фахівчині, попит на нові будинки тут не зменшився.
«Попит, якщо чесно, не змінився. Як був попит на них, так і лишився. Зараз у мене є знайомі забудовники, у яких одночасно будується по 50–80 об’єктів паралельної забудови. І вони мають кому їх продавати — продають і на момент фундаменту, і готові будинки», — розповідає Наталя Крістенчук.
Агрономічне та Зарванці випереджають Стрижавку
Якщо порівнювати саме три популярні напрямки — Агрономічне, Зарванці та Стрижавку, — найвищий попит, за оцінкою рієлторки, нині спостерігається у перших двох населених пунктах.
«Якщо ми говоримо про Зарванці й Агрономічне, то там дуже великий попит і на будинки, і на земельні ділянки», — зазначає вона.
Однією з причин такої ситуації фахівчиня називає не лише близькість до Вінниці, а й особливості земельного ресурсу.
«Вибирають більше за рахунок того, що там більше вільної землі», — пояснює Наталя Крістенчук.
За її словами, історично в Агрономічному та Зарванцях були більші площі земельних ділянок під будівництво. Це створило сприятливіші умови для розвитку приватної забудови.
Стрижавка при цьому також залишається перспективною для будівництва, однак має іншу структуру земельних можливостей. Окремо рієлторка відзначає район Кемпінгу, який активно забудовується останні кілька років.
Скільки коштує новий будинок?
За оцінкою Наталі Крістенчук, якщо говорити саме про нову забудову в Агрономічному, Зарванцях та Стрижавці, середня ціна будинку нині становить приблизно 100–110 тисяч доларів.
Водночас ринок поступово зміщується у бік компактнішого та доступнішого житла.
«Ринок диктує, що будинки по 200 метрів не актуальні. Актуальний будинок — середня площа приблизно 110–130 метрів. А взагалі будують від 70 квадратних метрів житла», — говорить рієлторка.
За її словами, покупці дедалі частіше орієнтуються на бюджет до 100 тисяч доларів. Саме тому забудовники змінюють формати своїх проєктів.
«120 квадратних метрів для ринку — це багато. Люди хочуть до 100 тисяч. Забудовники швиденько підлаштувалися. Тепер будують на трьох сотках землі будинок 100 квадратних метрів і продають його за 80–85 тисяч доларів, наприклад у Зарванцях», — розповідає Наталя.
В Агрономічному аналогічний будинок, за її словами, коштуватиме дещо дорожче через вищу вартість землі.
У Зарванцях при цьому ціна залежить і від конкретного розташування. Найдорожчими залишаються ділянки ближче до основних транспортних напрямків, тоді як далі від траси можна знайти нові будинки дешевше.
У Стрижавці середня вартість нового будинку, за оцінкою рієлторки, також становить близько 100 тисяч доларів, а найбільш поширена площа — приблизно 100–130 квадратних метрів.
Чому покупці відмовляються від великих будинків?
Ще кілька років тому великий будинок із великою земельною ділянкою для багатьох покупців був одним із головних критеріїв. Тепер ситуація змінилася.
Одна з причин — вартість утримання великої площі. Наталя Крістенчук також звертає увагу на податок на нерухомість за понаднормову площу.
«Зараз люди теж виходять із цього розуміння, коли шукають собі житло. Не оподатковується тільки 120 метрів. У межах цього забудовники дуже швидко підлаштовуються під зміни критеріїв попиту», — зазначає фахівчиня.
Ще один важливий фактор — бюджет потенційного покупця. Часто будинок купують люди, які продають трикімнатну квартиру у Вінниці та додають власні заощадження.
За словами Наталі, середня ціна трикімнатної квартири у Вінниці нині становить орієнтовно 80–85 тисяч доларів. Відтак саме цей бюджет значною мірою формує попит на компактні будинки у передмісті.
Готовий ремонт чи будинок під оздоблення?
Покупці сьогодні не обов’язково шукають будинок із повністю завершеним ремонтом. Значно більш затребуваним стає так званий чистовий стан, коли основні будівельні роботи вже виконані, а новому власнику залишається зробити оздоблення та облаштувати житло під себе.
«З ремонтом буде вища цінова політика. Ми говоримо про будинок у чистовому стані: тепла підлога, штукатурка стін, стеля вже зроблена, облаштована система опалення з котлом. Все це зроблено, і такий будинок зараз користується попитом, щоб залишилося тільки фактичне оздоблення і меблі», — пояснює Наталя Крістенчук.
Причина — дефіцит будівельників.
«Проблема ремонту зараз — це не матеріали. Матеріали всі в доступі. А майстри, які мають виконати ці роботи, у великому дефіциті. Дуже великому. Тому люди намагаються купити вже щось таке, де треба мінімум робити», — говорить фахівчиння.
Через нестачу працівників подорожчали й самі ремонтні роботи. Забудовники іноді пропонують покупцям власні бригади, однак це також впливає на кінцеву вартість житла.
Чи відповідають ціни в оголошеннях реальному ринку?
Окреме питання — наскільки ціни на сайтах оголошень відповідають сумам, за які будинки реально продаються.
На думку Наталі Крістенчук, лише перегляду оголошень на популярних майданчиках недостатньо, щоб визначити реальну ринкову вартість.
«Потрібне таке, знаєте, стріляне око, щоб зрозуміти, наскільки це оголошення актуальне, наскільки воно реальне і наскільки там реально в ньому ціна», — зазначає вона.
Рієлторка додає, що оголошення на різних платформах можуть суттєво відрізнятися за достовірністю інформації. На її думку, дещо більше актуальної інформації можна знайти на OLX, однак і його пропозиції не відображають повної картини. Тому ціни в оголошеннях варто сприймати насамперед як ціни пропозиції, а не як остаточну вартість укладеної угоди.
Чи можна виторгувати будинок дешевше?
Можливість знизити ціну під час купівлі, за словами рієлторки, сьогодні значною мірою залежить від способу розрахунку.
Якщо покупець має кошти для розрахунку, він може одразу запропонувати продавцю свою суму.
«Зараз люди перестали гратися. Вони заходять на об’єкт за 115 тисяч, кажуть: 110 — і ми забираємо, у нас готівка. І продавець приймає рішення», — пояснює вона.
Водночас при безготівковому розрахунку, зокрема за рахунок державних програм, продавці часто менш охоче погоджуються на зниження ціни.
«Якщо покупець пропонує безготівкові кошти, продавці взагалі не готові до діалогу по ціні. Тому що в них є певні незручності з цими грошима. Коли це не готівка, фактично ціна залишається така, як у первинній пропозиції», — розповідає Наталя Крістенчук.
Яким буде будинок біля Вінниці у найближчі роки?
Ринок приватної нерухомості у найближчому передмісті Вінниці, схоже, продовжує адаптуватися до можливостей покупців. Замість великих будинків площею 200–300 квадратних метрів дедалі більше пропозицій орієнтуються на компактніші 70–130 квадратних метрів.
Агрономічне та Зарванці наразі залишаються найактивнішими напрямками серед трьох проаналізованих локацій. Стрижавка також розвивається, зокрема за рахунок нових забудов у районі Кемпінгу.
Головна тенденція, яку відзначає Наталя, — покупець став прагматичнішим. Люди рахують не лише ціну самого будинку, а й витрати на його утримання, ремонт, опалення та подальше облаштування.
Водночас передмістя залишається привабливим компромісом для тих, хто хоче жити у власному будинку, але не готовий відмовлятися від близькості до Вінниці.
Редакція зазначає, що наведені у матеріалі суми є оцінками рієлторки Наталі Крістенчук щодо відповідних сегментів ринку. Ціни в оголошеннях на сайтах нерухомості можуть відрізнятися від фактичної вартості укладених угод.